Договор посуточной аренды квартиры: образец и что в нём должно быть

✅ Статья актуальна на 23 сентября 2026 года. Учтены глава 35 Гражданского кодекса РФ о найме жилого помещения, статья 381.1 ГК РФ об обеспечительном платеже, статьи 17, 30 и 35 Жилищного кодекса РФ, Закон о защите прав потребителей, Федеральный закон № 152-ФЗ «О персональных данных» и судебная практика 2025–2026 годов.

Коротко о главном

Договор посуточной аренды квартиры или дома с гостем-гражданином по закону называется договором краткосрочного найма жилого помещения. Его заключают в письменной форме, но подписать его можно и на бумаге, и электронно, и через переписку с оплатой. Нотариус и госрегистрация для посуточной сдачи не нужны.

Главная боль владельцев — споры о залоге и испорченных вещах. Если нет описи и акта с фото при заезде и выезде, такой спор решается словами «так и было». Поэтому в нашем образце к договору приложены правила проживания, опись имущества и два акта: при заезде и при выезде.

Скачать образец договора посуточной аренды (Word, .docx)

Содержание

• Образец договора: что внутри и как заполнить
• Аренда или наём: как правильно называется договор
• Кто сдаёт: собственник, самозанятый или ИП
• Что обязательно указать в договоре
• Срок, заезд и выезд
• Цена, предоплата и залог
• Опись имущества и акт с фото
• Правила проживания
• Отмена брони и возврат предоплаты
• Ущерб: кто и как платит
• Персональные данные гостя
• Как подписать договор
• Посуточная аренда без договора: чем рискуете
• Бронь через Авито и другие площадки
• Частые ошибки в договоре
• Частые вопросы

Образец договора: что внутри и как заполнить

Образец — это файл Word, который можно открыть, заполнить и распечатать или отправить гостю. В нём пять частей:

Заполняйте в таком порядке:

1. Выберите один вариант наймодателя: собственник-гражданин, самозанятый или ИП. Остальные два удалите.
2. Впишите адрес, кадастровый номер и документ о праве собственности. Кадастровый номер есть в выписке из ЕГРН.
3. Один раз на объект заполните правила проживания и опись. При каждом новом госте меняйте только первую страницу договора и даты в актах.
4. Серые подсказки в квадратных скобках удалите перед подписанием.

💡 Совет: сделайте фото каждой строки описи один раз, пронумеруйте их и храните в отдельной папке объекта. Тогда в акте при заезде достаточно написать «фото 1–24», а не фотографировать всё заново перед каждым гостем. Новые повреждения снимайте отдельно и дописывайте в акт.

Образец рассчитан на жилую квартиру или жилой дом и гостя-гражданина. Для гостиницы, базы отдыха, глэмпинга и гостевого дома он не подходит: там гость получает услугу размещения, и работают другие правила. Не подходит он и для садового дома: это не жилое помещение, и требования к форме договора там строже, подробнее — в разделе о подписании.

Аренда или наём: как правильно называется договор

В быту все говорят «договор посуточной аренды». Юридически, если жильё снимает человек, а не компания, это договор найма жилого помещения. По нему собственник обязуется предоставить гостю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания (ст. 671 ГК РФ).

Слово «аренда» закон оставляет для случая, когда жильё снимает юридическое лицо: например, компания селит сотрудников в командировке. Та же статья 671 говорит, что юрлицу жилое помещение предоставляют по договору аренды или иному договору. Жилищный кодекс повторяет это разделение: гражданину — по договору найма, «в том числе краткосрочного найма», юрлицу — по договору аренды (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).

Наём на срок до одного года называется краткосрочным (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Посуточная сдача — это как раз краткосрочный наём. Для него не действует часть правил обычного найма: например, о временных жильцах и о преимущественном праве нанимателя продлить договор. Поэтому всё, что касается гостей гостя и продления, нужно прямо прописать в договоре.

Само по себе бытовое название «договор аренды» обычно не делает документ недействительным: важнее, что в нём написано. Но в образце мы используем правильное название. Это важно ещё и потому, что квартиру в многоквартирном доме нельзя использовать для гостиничных услуг (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Договор найма прямо показывает, что вы сдаёте жильё.

⚖️ Закон: обычная жилая квартира, которую собственник сдаёт по договору найма, не включается в реестр средств размещения. Подробно о том, кому реестр нужен, а кому нет, — в статье «Реестр средств размещения в 2026 году: кому нужно включаться».

Кто сдаёт: собственник, самозанятый или ИП

Наймодатель — собственник жилья или человек, которого собственник на это уполномочил, например по доверенности (ст. 671 ГК РФ). Наниматель — только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ).

Сам договор почти не зависит от налогового статуса владельца. Меняются шапка, реквизиты и документ об оплате:

От статуса зависит ещё одно: применят ли к спору с гостем Закон о защите прав потребителей. К ИП — да. К самозанятому и к собственнику, который сдаёт жильё постоянно, как бизнес, суды его тоже применяют. Подробнее — в разделе об отмене брони.

Если собственников несколько, пользоваться общей квартирой можно только по соглашению всех (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Возьмите у остальных собственников письменное согласие на посуточную сдачу и храните его у себя.

Как самозанятому оформлять документы с клиентами, мы разбирали в статье «Договор с самозанятым: как составить и что обязательно указать». Там речь о договорах услуг, но блок о статусе НПД и чеках пригодится и здесь.

Что обязательно указать в договоре

Договор считается заключённым, когда стороны договорились обо всех существенных условиях (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Для найма главное из них — предмет: какое именно жильё вы сдаёте. Остальные пункты закон прямо существенными не называет, но без них договор не защитит вас в споре.

⚠️ Важно: плату стоит указать сразу за весь срок. Если сроков оплаты в договоре нет, закон предполагает ежемесячные платежи (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Для посуточной сдачи это не подходит.

Срок, заезд и выезд

Для посуточной сдачи указывайте в договоре дату и час заезда и выезда. Если срок не определён, закон считает договор найма заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). Поэтому формулировки вроде «на несколько дней» оставлять нельзя.

В образце отдельно прописаны три ситуации, о которых обычно договариваются в мессенджере:

• ранний заезд и поздний выезд — по согласованию и за доплату, которую вы укажете;
• продление — только при свободных датах и после подтверждения сообщением с новыми датами и суммой;
• досрочный выезд — что происходит с оплатой за неиспользованные сутки.

Если гость хочет уехать раньше

Уехать раньше гость вправе. Наниматель может расторгнуть договор найма в любое время (п. 1 ст. 687 ГК РФ), и для краткосрочного найма это правило не отменено: в списке исключений п. 2 ст. 683 ГК РФ его нет. Формально закон требует предупредить наймодателя письменно за три месяца, но к посуточному найму суды это требование не применяют.

Что будет с деньгами за непрожитые сутки, решает договор. Если в нём ничего нет, суд, скорее всего, обяжет их вернуть. Так, Ленинский районный суд Владивостока взыскал с хозяйки 56 100 ₽ за 11 ночей: гость снял квартиру на 13 ночей и уехал через две (решение от 17.03.2026 по делу № 2-1651/2026, текст на sudact.ru). Если вы сдаёте как ИП, самозанятый или постоянно, как бизнес, действует ещё и закон о защите прав потребителей: удержать можно только фактические расходы.

В образце порядок такой: гость сообщает о выезде сообщением, неиспользованные сутки после дня выезда возвращаются, из них вычитаются только подтверждённые расходы.

Если гость не уезжает в срок

Когда срок найма закончился, продлить договор без вашего согласия гость не может: преимущественного права на продление при краткосрочном найме нет (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Но выселить человека принудительно можно только по решению суда (ст. 688 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

Что можно сделать в тот же день:

1. Напишите гостю требование освободить жильё к конкретному часу и укажите плату за просрочку по договору. Так вы письменно возражаете против продления.
2. Не продлевайте бронь и не принимайте оплату за новые сутки, если не согласны на продление.
3. Сохраните переписку, снимите фото и видео.
4. Если гость буянит, угрожает или портит имущество, вызывайте полицию: это правонарушения. Сам по себе спор о сроке найма полиция не решает.
5. Если гость так и не уехал, подавайте иск о выселении и взыскании платы за лишние сутки.

⚠️ Важно: не меняйте замки, не выносите вещи гостя, не отключайте свет и воду. Это самоуправство: штраф по ст. 19.1 КоАП РФ, а при существенном вреде или угрозах — ст. 330 УК РФ. Входить без согласия гостя, пока он живёт в квартире законно, тоже нельзя: ст. 139 УК РФ охраняет жилище того, кто в нём проживает, а не собственника (п. 10–11 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 46). В Ижевске хозяина, который с угрозами выгнал жильцов за просрочку оплаты, осудили по ч. 2 ст. 330 УК РФ (приговор Ленинского районного суда от 24.11.2017 № 1-273/2017, текст).

Государственная регистрация нужна только для найма на срок от года (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Посуточный договор регистрировать не нужно, и нотариус тоже не нужен.

Цена, предоплата и залог

В посуточной сдаче гость обычно платит три разные суммы: предоплату за бронь, остаток за проживание и залог. Юридически это разные деньги, и путать их в договоре опасно.

То, что в быту называют залогом, — это обеспечительный платёж. Закон разрешает обеспечить им обязанность возместить убытки или уплатить неустойку. Если наступили обстоятельства, указанные в договоре, сумма засчитывается в погашение. Если нет — платёж нужно вернуть (п. 1 и 2 ст. 381.1 ГК РФ). Проценты на него не начисляются, если договор не говорит иное.

Отсюда главное правило: в договоре должно быть написано, за что именно вы можете удержать залог. В образце это четыре случая:

1. Ремонт или замена повреждённого или пропавшего имущества — по акту возврата и фото.
2. Дополнительная уборка сверх обычной — фиксированная сумма.
3. Неустойки за нарушение правил проживания.
4. Неоплаченные доплаты: ранний заезд, поздний выезд, продление, животное.

И срок: об удержании вы сообщаете в течение нескольких часов после выезда с фото и расчётом, а остаток залога возвращаете в срок, который вписали в договор.

📋 Пример: гость внёс залог 5 000 ₽. После выезда на диване пятно, которое не отмывается обычной уборкой. Химчистка дивана стоит 3 200 ₽ по прайсу клининговой компании. Вы в тот же день отправляете гостю фото пятна, сравнение с фото из акта при заезде и ссылку на прайс. Удерживаете 3 200 ₽, возвращаете 1 800 ₽. Спорить гостю не о чем: состояние дивана до и после зафиксировано, сумма подтверждена.

Размер залога закон не ограничивает, это договорённость сторон. Авито в своих материалах для хозяев пишет, что залог обычно не превышает цену одной ночи (Авито Путешествия, урок о договоре). Слишком большой залог отпугнёт гостей, слишком маленький не покроет даже разбитый телевизор.

Опись имущества и акт с фото

Опись и акты — главная защита залога. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК РФ). Но чтобы потребовать деньги за повреждение, нужно доказать, что вещь была целой при заезде и испортилась при этом госте. Без описи и акта это почти невозможно.

Что внести в опись

В образце опись — это таблица: где стоит вещь, что это, сколько штук, в каком состоянии, номер фото и оценочная стоимость. Вносите всё, что может сломаться, пропасть или испачкаться:

• мебель: диван, кровать, матрас, стол, стулья, шкаф;
• технику: телевизор с пультом, холодильник, плиту, микроволновку, чайник, стиральную машину, фен;
• текстиль: шторы, пледы, подушки, одеяла, комплекты белья, полотенца;
• посуду — по количеству предметов;
• ключи, брелоки, карты доступа.

Существующие дефекты пишите прямо в строке: «царапина на дверце», «скол на углу столешницы». Это честно по отношению к гостю и спасает вас от ответного «это было до меня».

Оценочную стоимость указывайте реальную, по чеку или цене аналогичной вещи. В споре это ориентир, и сумму всё равно придётся подтвердить.

Акт при заезде

Когда вы передаёте ключи лично, пройдитесь с гостем по квартире и подпишите акт приёма-передачи. Каждая сторона вправе снять свои фото и видео.

При бесконтактном заселении договор предусматривает другой порядок. До заезда вы отправляете гостю опись, фото и видео квартиры. Гость в течение нескольких часов после заезда сообщает о недостатках с фото. Если сообщений нет, стороны договорились считать, что квартира получена в состоянии из описи.

⚖️ Закон: молчание по общему правилу не считается согласием. Иное может вытекать из соглашения сторон (п. 2 ст. 438 ГК РФ). Поэтому правило «не сообщил о недостатках — значит, принял» должно быть записано в договоре, который гость подписал или принял до заезда.

Акт при выезде

При выезде вы снова осматриваете квартиру и подписываете акт возврата. В нём отмечаете повреждения и недостачу по номерам строк описи, считаете сумму удержания и сумму к возврату залога.

Если гость уезжает без встречи, осмотрите квартиру в течение нескольких часов, снимите фото и видео с датой и временем и сразу отправьте их гостю. Чем позже вы пришлёте фото, тем проще гостю сказать, что повреждение сделал следующий жилец или уборщица.

💡 Совет: снимайте видео одним непрерывным роликом, начиная с входной двери и заканчивая повреждённой вещью. Так видно, что это ваша квартира и та самая вещь, а не фото из интернета. Сохраняйте файлы с исходной датой, не пересылайте их только через мессенджер со сжатием.

Правила проживания

Правила проживания — приложение к договору, где собраны бытовые условия: сколько человек может жить и приходить в гости, время тишины, курение, животные, вечеринки, уборка при выезде, ключи, что делать при аварии. Для дома добавьте баню, мангал, бассейн и территорию.

Для каждого правила в образце есть графа «неустойка за нарушение». Неустойка — сумма, которую нарушитель платит по договору, при этом доказывать убытки не нужно (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Не ставьте суммы, которые гость воспримет как наказание: если неустойка явно несоразмерна нарушению, суд может её снизить (ст. 333 ГК РФ).

Время тишины не прописывайте «на глаз». Его устанавливают региональные законы, и в разных регионах часы разные. Посмотрите закон своего региона и впишите точное время.

⚠️ Важно: правила проживания не дают права выставить гостя самостоятельно. По требованию наймодателя договор найма расторгают в судебном порядке, а выселение происходит на основании решения суда (ст. 687 и ст. 688 ГК РФ). При шумной вечеринке сначала письменно предупредите гостя, при угрозе соседям вызывайте полицию, а убытки и неустойки взыскивайте из залога и по договору.

Отмена брони и возврат предоплаты

Предоплата за бронь — это аванс, то есть часть платы за проживание. Если гость отменил бронь, даже в последний день, оставить себе всю предоплату нельзя. Удержать можно только расходы, которые вы уже понесли из-за этой брони и можете подтвердить: например, комиссию площадки, которую она не вернула, или оплаченную заранее услугу, заказанную гостем. Так устроено правило об отказе от услуг: заказчик оплачивает исполнителю только фактически понесённые расходы (ст. 782 ГК РФ). Если вы сдаёте как ИП, самозанятый или постоянно, как бизнес, то же правило прямо записано в ст. 32 Закона о защите прав потребителей.

«Ночь, которую уже не пересдать» — это не расход, а упущенный доход. Удержать за неё деньги по этим правилам нельзя. Неустойку за отмену брони в образец мы тоже не включаем.

В образце правило отмены построено так:

• отмена не позднее чем за N суток до заезда — предоплата возвращается полностью;
• более поздняя отмена или неявка — предоплата возвращается за вычетом подтверждённых расходов, расчёт и документы вы отправляете гостю;
• если не можете заселить вы — авария, двойная бронь, — возвращаете всё полученное.

⚖️ Закон: задаток эту проблему не решает. Соглашение о задатке должно быть письменным, иначе сумма считается авансом (п. 2 и 3 ст. 380 ГК РФ). И даже письменное условие может не сработать: Санкт-Петербургский городской суд признал недопустимым условие ИП «задаток не возвращается» при отмене брони дома и взыскал с него 50 000 ₽, моральный вред и штраф 50% (апелляционное определение от 12.02.2026 № 33-5235/2026, текст). Посуточная сдача — это предпринимательство, и в споре с гостем задаток работает как аванс: вернуть придётся всё, кроме подтверждённых расходов. Поэтому в образце задатка нет и использовать его мы не советуем.

Когда действует закон о защите прав потребителей

Закон о защите прав потребителей работает, если гость снимает жильё для себя, а вы сдаёте как бизнес. Тогда гость вправе отказаться от брони в любое время и оплатить только ваши фактические расходы. Если вы не вернули деньги добровольно, суд добавит штраф 50% и компенсацию морального вреда.

📋 Пример: хозяин сдавал через Авито жилой дом с чаном, статуса ИП у него не было. Гость заплатил 14 500 ₽ за сутки, спор дошёл до суда. Суд решил, что хозяин фактически ведёт бизнес, применил закон о защите прав потребителей и взыскал плату, моральный вред, убытки и штраф (апелляционное определение Свердловского областного суда от 29.01.2026 № 33-809/2026, текст).

Наша позиция: посуточная сдача — это предпринимательская деятельность, даже если вы не зарегистрированы как ИП. Сдаёте посуточно — исходите из того, что суд применит закон о защите прав потребителей. Решения в пользу хозяина встречаются, но они касаются разовых случаев. Майкопский районный суд в 2020 году не согласился, что посуточная сдача жилья физлицом — это предпринимательство (решение от 25.02.2020 по делу № 2-46/2020, текст). А Южно-Сахалинский городской суд в 2019 году применил закон к физлицу, которое посуточно сдавало жильё и не вернуло 3 000 ₽ за отменённую бронь (решение от 28.08.2019 по делу № 2-3309/2019, текст). Всё это решения районных и областных судов, позиции Верховного суда по посуточной сдаче пока нет.

Закон не применят, если гость снимал жильё не для себя: например, бронировал дома для туристов своей фирмы (апелляционное определение Камчатского краевого суда от 27.02.2026 № 33-102/2026, текст). Как похожие споры о предоплате складываются у мастеров и студий, мы разбирали в статье «Клиент не пришёл на запись: возврат предоплаты за услугу».

Ущерб: кто и как платит

Гость отвечает за ущерб, который причинил сам, а также люди, которых он привёл. Пострадавший вправе требовать полного возмещения убытков: расходов на ремонт или замену вещи (ст. 15 ГК РФ). Для краткосрочного найма правило об ответственности за временных жильцов само не действует, поэтому в образце прямо написано: гость отвечает за проживающих с ним и за своих гостей.

Что стоит предусмотреть в договоре:

• размер ущерба считается по акту возврата, фото и документам о стоимости ремонта;
• оценочная стоимость из описи служит ориентиром;
• нормальный износ ущербом не считается: потёртость дивана через год сдачи — не вина последнего гостя;
• если соседей залило по вине гостя и вы им заплатили, гость возмещает вам эту сумму;
• если ущерб больше залога, гость доплачивает разницу в срок, указанный в договоре.

Если гость отказывается платить, начните с письменной претензии с фото, актом и расчётом. Дальше — суд. Подписанный акт возврата с отметкой о повреждении — сильное доказательство в таком споре.

Персональные данные гостя

В договоре есть ФИО, паспортные данные и телефон гостя — это персональные данные. Отдельное согласие на их обработку для исполнения договора не нужно: закон разрешает обрабатывать данные, если это нужно для исполнения договора, в котором этот человек — сторона (п. 5 ч. 1 ст. 6 Закона № 152-ФЗ).

Согласие понадобится, если вы используете данные для других целей: храните копию паспорта «на всякий случай», делаете рассылку или передаёте данные третьим лицам. С 1 сентября 2025 года согласие оформляют отдельно от других документов, которые подписывает человек (ч. 1 ст. 9 Закона № 152-ФЗ в редакции Федерального закона от 24.06.2025 № 156-ФЗ). Поэтому в образце согласие вынесено в отдельный документ, а не спрятано в пункт договора.

Кто сдаёт жильё ради дохода, тот по закону оператор персональных данных, даже без статуса ИП. Оператором закон называет и физическое лицо, которое обрабатывает чужие данные (п. 2 ст. 3 Закона № 152-ФЗ). Исключение сделано только для личных и семейных нужд (п. 1 ч. 2 ст. 1), а сдача за деньги к ним не относится. Поэтому до начала работы уведомление в Роскомнадзор подаёт любой, кто сдаёт жильё ради дохода: ИП, самозанятый и собственник без статуса (ст. 22 Закона № 152-ФЗ). С 1 сентября 2022 года освобождение осталось одно: если данные обрабатываются только на бумаге, без компьютера и телефона (п. 8 ч. 2 ст. 22 Закона № 152-ФЗ). Таблица гостей, контакты в телефоне или CRM — это уже обработка с помощью техники.

Практичное правило: при заселении сверьте паспорт с данными в договоре и не фотографируйте его без необходимости. Нет копии — нечего хранить и защищать.

💡 Совет: какие ещё документы нужны оператору и какие штрафы грозят, мы разобрали в статье «Персональные данные для ИП и самозанятых».

Как подписать договор: бумага, электронно, переписка

Договор найма жилья заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Письменная форма — это не обязательно бумага с синими подписями. Закон признаёт письменными несколько способов:

Последний способ удобнее всего для посуточной сдачи. Вы отправляете гостю текст договора с правилами и пишете: «Оплата предоплаты означает согласие с договором». Когда гость платит, договор считается заключённым, а письменная форма соблюдённой. Верховный суд тоже считает договор заключённым, если адресат предложения начал его исполнять на предложенных условиях (п. 13 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49). Чтобы это работало, в договоре указаны контакты сторон, и переписка по ним признаётся юридически значимой.

⚖️ Закон: для садового дома переписка не подойдёт. Это аренда здания, и договор должен быть одним документом, подписанным обеими сторонами, в том числе электронно. Иначе он недействителен (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Если гость не хочет подписывать

Часто гостю просто не хочется возиться с бумагами. Три способа снять вопрос:

1. Отправьте договор до оплаты вместе с подтверждением брони. Тогда оплата сама станет согласием, и подписывать на месте нужно будет только акт.
2. Предложите подписать фото или в электронном сервисе, а не на бумаге.
3. Объясните, зачем документ: он защищает и гостя — там записаны сумма залога, срок его возврата и то, что нормальный износ не удерживается.

Если гость отказывается от любых документов ещё до оплаты, это повод насторожиться.

Посуточная аренда без договора: чем рискуете

Сдать квартиру «без договора» на практике почти невозможно: если гость заплатил и заехал, договор между вами всё равно возник. Вопрос в том, чем вы сможете доказать его условия.

Недействительным такой наём не становится: закон связывает недействительность с нарушением простой письменной формы, только когда прямо это указывает (п. 2 ст. 162 ГК РФ), а для найма жилья такого правила нет. Но подтвердить сделку и её условия показаниями свидетелей нельзя. Остаются письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Например, если спор о том, какой залог вы согласовали, слова подруги «я слышала, как вы договорились» не помогут. Переписка и переводы подойдут.

Что вы теряете без договора и описи:

• Без условия о том, за что удерживается залог, гость потребует вернуть всю сумму.
• Без акта при заезде не доказать, что повреждение появилось при этом госте.
• Нельзя сослаться на правило о числе гостей или тишине, которое гость не видел.
• Без согласованного порядка отмены трудно доказать даже реальные расходы на отменённую бронь.

Налогов отсутствие договора не отменяет: доход от сдачи облагается независимо от того, подписали вы бумагу или нет.

Бронь через Авито и другие площадки

Когда гость бронирует через площадку, её правила определяют, как проходят оплата и отмена. На Авито хозяин сам выбирает размер предоплаты и срок, до которого гость может отменить бронь с возвратом денег (Авито Путешествия, урок об онлайн-бронировании). Условия площадок меняются, поэтому проверяйте актуальные настройки в своём кабинете.

Правила площадки не заменяют договор с гостем. В них нет вашей описи, ваших правил проживания, условий залога и порядка возврата. Авито и сам советует хозяевам подписывать договор даже на одни сутки (Авито Путешествия, урок о договоре).

Что сделать при брони через площадку:

1. Сверьте условия отмены в договоре и в настройках площадки, чтобы они не противоречили друг другу: противоречие гость истолкует в свою пользу. Строгий тариф площадки «без возврата» не отменяет права гостя получить предоплату обратно за вычетом ваших подтверждённых расходов.
2. Укажите в договоре, что предоплата внесена через площадку, и её сумму.
3. После подтверждения брони отправьте гостю договор, правила и опись в чате площадки или в мессенджере.
4. Залог принимайте по своему договору, если площадка его не удерживает.

Брони с разных площадок, звонков и мессенджеров удобно собирать в одном месте. Для этого мы сделали Тессеру: календарь броней по всем объектам, страница, где гость бронирует даты по ссылке, и отметка оплаты по каждой брони. Договор и опись Тессера пока не собирает и гостю на подпись не отправляет, их вы готовите по образцу из этой статьи.

Частые ошибки в договоре

• Скачанный шаблон без приложений. Договор без описи и акта защищает плату за проживание, но не залог.
• Фраза «залог не возвращается». Обеспечительный платёж возвращается, если не наступили обстоятельства, указанные в договоре. Пишите, за что именно удерживаете залог.
• Даты без времени. Спор о позднем выезде начинается со слов «я думал, до вечера».
• Нет списка проживающих. Правила о временных жильцах для краткосрочного найма не действуют, и без списка непонятно, кто вправе находиться в квартире.
• Условие «при отмене предоплата не возвращается» или неустойка за отмену брони. Предоплата — аванс, удержать из неё можно только подтверждённые расходы.
• Слова «гостиничные услуги», «номер», «отель». Сами по себе они не делают квартиру гостиницей: Конституционный суд прямо назвал гостиничную терминологию в объявлениях формальным признаком (постановление КС РФ от 23.03.2023 № 9-П). Но гостиничные услуги в квартире многоквартирного дома запрещены, и лишний повод для спора с соседями ни к чему.
• Фото без даты и без привязки к акту. Снимок из галереи без номера в акте легко оспорить.
• Копия паспорта «на хранение» без согласия и без необходимости. Это лишний риск по Закону № 152-ФЗ.

📋 Пример: квартира сдана без описи. После выезда гостя нет фена, гость отвечает: «Его и не было». Ни акта, ни фото фена в квартире не нашлось. Спорить не с чем, новый фен владелец покупает за свой счёт. С описью и фото из акта при заезде этот вопрос закрылся бы одним сообщением.

Частые вопросы

Нужен ли договор, если гость заезжает на одни сутки?

Да. Закон требует письменную форму для договора найма жилья независимо от срока. Для одной ночи достаточно простого способа: отправить договор с правилами в мессенджер до оплаты и получить предоплату. Акт с фото при заезде и выезде делайте всегда.

Нужно ли заверять договор посуточной аренды между физическими лицами у нотариуса?

Нет. Для договора найма закон требует простую письменную форму. Нотариус не нужен, государственная регистрация нужна только для найма на срок от года.

Какой залог брать при посуточной аренде квартиры?

Закон размер не ограничивает, это договорённость сторон. Ориентир — стоимость одних суток или стоимость самой дорогой вещи, которую чаще всего портят. Главное — прописать, за что вы удерживаете залог и в какой срок возвращаете.

Подойдёт ли образец для посуточной аренды дома?

Да, если дом жилой: объектом найма может быть квартира, жилой дом или их часть. Добавьте в правила проживания баню, мангал, бассейн и территорию, а в опись — уличную мебель и инвентарь. Если в вашем регионе действует эксперимент с гостевыми домами и вы работаете как гостевой дом, правила другие. Для садового дома образец не подходит: нужен договор аренды здания одним подписанным документом.

Чем договор посуточной аренды у ИП отличается от договора собственника?

Текст почти тот же, меняются шапка, реквизиты и документ об оплате. Но к ИП суды применяют закон о защите прав потребителей: гость вправе отменить бронь в любой момент и оплатить только ваши фактические расходы, а за отказ вернуть деньги добавятся штраф 50% и моральный вред. То же грозит самозанятому и собственнику, который сдаёт жильё постоянно, как бизнес.

Может ли гость уехать раньше и потребовать деньги назад?

Уехать раньше он вправе в любой момент (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Что вернуть за непрожитые сутки, решает договор. Если договор молчит, суды обычно взыскивают эти деньги с хозяина.

Что делать, если гость отказался платить за ущерб?

Отправьте письменную претензию с актом возврата, фото и расчётом суммы. Если залог покрывает ущерб, удержите его по договору и сообщите гостю расчёт. Если не покрывает и гость не платит, следующий шаг — суд.

Связанные материалы

• Налоги при посуточной аренде — какой режим выбрать собственнику и сколько платить с дохода от сдачи.
• Можно ли сдавать дом посуточно — чем посуточная сдача жилого дома отличается от квартиры и когда включается режим гостевого дома.
• Реестр средств размещения в 2026 году — кому нужна запись в реестре, а кому нет.
• Договор с самозанятым — как оформить статус НПД и чеки в договорах самозанятого.
• Персональные данные для ИП и самозанятых — какие документы нужны, если вы собираете данные клиентов.
• Может ли ИП принимать деньги на карту физлица — как принимать оплату от гостей без проблем с банком и налоговой.

Источники

• Ст. 671 ГК РФ: договор найма жилого помещения
• Ст. 673 ГК РФ: объект договора найма жилого помещения
• Ст. 674 ГК РФ: форма договора найма жилого помещения
• Ст. 676 ГК РФ: обязанности наймодателя
• Ст. 677 ГК РФ: наниматель и постоянно проживающие с ним граждане
• Ст. 678 ГК РФ: обязанности нанимателя
• Ст. 680 ГК РФ: временные жильцы
• Ст. 682 ГК РФ: плата за жилое помещение
• Ст. 683 ГК РФ: срок договора найма, краткосрочный наём
• Ст. 687 ГК РФ: расторжение договора найма
• Ст. 688 ГК РФ: последствия расторжения договора найма
• Ст. 651 ГК РФ: форма договора аренды здания или сооружения
• Ст. 782 ГК РФ: односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг
• Ст. 23 ГК РФ: предпринимательская деятельность гражданина
• Ст. 381.1 ГК РФ: обеспечительный платёж
• Ст. 380 ГК РФ: понятие задатка
• Ст. 381 ГК РФ: последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
• Ст. 432 ГК РФ: заключение договора, существенные условия
• Ст. 434 ГК РФ: форма договора
• Ст. 438 ГК РФ: акцепт
• Ст. 160 ГК РФ: письменная форма сделки
• Ст. 162 ГК РФ: последствия несоблюдения простой письменной формы
• Ст. 15 ГК РФ: возмещение убытков
• Ст. 330 ГК РФ: понятие неустойки
• Ст. 333 ГК РФ: уменьшение неустойки
• Ст. 247 ГК РФ: владение и пользование имуществом в долевой собственности
• Ст. 17 ЖК РФ: назначение жилого помещения и пределы его использования
• Ст. 30 ЖК РФ: права и обязанности собственника жилого помещения
• Ст. 35 ЖК РФ: выселение гражданина, право пользования которого прекращено
• Ст. 19.1 КоАП РФ: самоуправство
• Ст. 330 УК РФ: самоуправство
• Ст. 139 УК РФ: нарушение неприкосновенности жилища
• Постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 46: о преступлениях против конституционных прав граждан
• Постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49: о заключении и толковании договора
• Постановление КС РФ от 23.03.2023 № 9-П: посуточная сдача квартир в многоквартирном доме
• Ст. 1 Закона № 152-ФЗ: сфера действия закона
• Ст. 3 Закона № 152-ФЗ: основные понятия, оператор
• Ст. 6 Закона № 152-ФЗ: условия обработки персональных данных
• Ст. 9 Закона № 152-ФЗ: согласие на обработку персональных данных
• Ст. 22 Закона № 152-ФЗ: уведомление об обработке персональных данных
• Федеральный закон от 24.06.2025 № 156-ФЗ: согласие оформляется отдельно с 01.09.2025
• Закон РФ «О защите прав потребителей»: преамбула, исполнитель и потребитель
• Ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»: отказ потребителя от договора об оказании услуг
• Постановление Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17, п. 1 и 12: отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей
• Авито Путешествия для хозяев: онлайн-бронирование, предоплата и отмена
• Авито Путешествия для хозяев: договор, заселение и выселение гостей

Об авторе

Владимир Алдушин — основатель агентства «Владимир Алдушин. Бухгалтерия и право». Помогаем ИП, самозанятым и малому бизнесу работать без штрафов и налоговых сюрпризов. Более 500 клиентов прошли регистрацию, выбрали режим налогообложения и выстроили безопасную схему работы с нашей командой.

Об агентстве и услугах

Информация актуальна на 23 сентября 2026 года. Законодательство и судебная практика могут измениться. Образец договора носит информационный характер и не заменяет юридическую консультацию: в конкретном споре важны формулировки вашего договора, переписка и фото. Для решения вашей ситуации рекомендуем индивидуальную консультацию.